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楊紅旭:供給側改革與房地產去庫存

11月的中央財經領導小組會議上,提出在適度擴大總需求的同時,重點加強供給側結構性改革,並部署四項措施。四項措施中,非常罕見地包括房地產業。那麼,房地產業與“供給側改革”有何內部聯系?當前信貸借款貸款全省皆可處理最重視的房地產去庫存,又與房地產供給側存在什麼關聯?

從改革歷史進程來看,我國房地產業的改革慢於多數其他行業。上世紀90年代開始推進,1998年“23號文”的頒佈才標志著房地產實質性改革。其後,住房市場需求持續而快速的釋放,而住宅的生產與供給亦同步大幅增長。在2011年之前,全國住宅總體呈供不應求的態勢,供給側的矛盾主要在於總量,因此也導致房價持續而快速上漲。

2011年是我國房地產“供給側”的拐點,兩個因素導致瞭這一拐點的出現:一是長期因素。2011年全國城鎮居民的平均住房面積為32.7平方米,相比1998年房改時的23.3平方米大幅增長,相比1978年的6.7平方米更是飛躍式進步。我國小康生活的住宅標準是35平方米。如果算上城中村及郊區的小產權房,則2011年時多數城鎮已達到35平方米。住宅告別短缺時代。二是短期因素。即政策劇震所引發的市場供求巨變。2008年四季度至2010年一季度,國傢大力救經濟救樓市。一方面,房價大漲,開發商急於擴張賺錢;另一方面,信貸超級寬松,銀行求著開發商發放低息貸款。因此全國各地房地產開發熱情高漲,導致之後2-3年住宅供應暴增。

2010年房地產政策突然轉向,由之前的過度寬松,一步步轉為過度緊縮。這又造成瞭兩個影響:一是一二線城市實行限購之後,2010年下半年至2011年,很多大中型開發商,紛紛向三、四線城市進軍,結果進一步推漲瞭這些城市的住宅開發熱與供應量;二是多次出臺新政、持續打壓之下,2011年下半年全國樓市趨於降溫,其後廣大三、四線城市的需求增長勢頭減弱,而之前拿地與動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子出來。

結果是,全國住宅庫存快速增長至今。國傢統計局數據表明,截至今年10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,同比增長18%。這一指標隻包括現房,而期房庫存量更大。從歷史走勢看,更能說明問題。2003至2010年間,全國商品房待售面積增長緩慢,其中2004年和2007年甚至出現負增長,正好對應房價大漲。但從2011年開始,待售面積突然加速增長,對應房價趨弱。

化解房地產高庫存與供給側改革何幹?與眾多行業相似,2011年以來我國住宅供應總量青創貸款計畫書範例出現一定量的過剩,而結構上則仍有不足之處。

從區域來看,一方面,部分二線與多數三四線城市供應過剩,庫存壓力大;另一方面,一線城市和部分二線城市供不應求,房價仍在顯著上漲。從產品來看,商辦類庫存壓力大於住宅。住宅當中,別墅和超大戶型公寓庫存壓力較大。另外,部分地區的保障房建設規模較大,也存在一定分配難的問題。從企業來看,全國9萬多傢(2013年數據)開發商,多數都處於規模萎縮、效益下滑,甚至虧損、倒閉的狀態,進而導致在建項目出現難交付、停工、爛尾,或者偷工減料等現象。而少數大型優質開發商,尤其是央企,則加大拿地力度,拼搶地王,繼續擴大經營,但企業利潤率同樣連跌。

化解房地產高庫存,如果著眼於短期效果,主要還得從需求側制定措施,比如貨幣、金融、財稅等,刺激需求有助於消化存貨。如果著眼於中長期改革,從供給側改革考慮,則有兩點建議。

一是從總量上考量。嚴格控制三、四線城市宅地供應,庫存去化周期大於20個月,暫停供地。一線和少數庫存規模小、去化周期短(低於12個月),應增加宅地供應,受制於建設用地緊張的一線城市,應加快改革,使部分工業用地轉變為宅地,加大城市舊改力度,提高地塊容積率。

二是從結構上考量。一線城市著力加大中小套型住宅供應量,適度控制大戶型與低密度產品。少建或停建保障房和安置房,將貨幣化被償和補貼,作為主要方式。收購少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前對開發企業的種種限制,引導開發企業優勝劣汰,在融資等方面加大對優質企業的支持力度,促使這些企業擴大生產力、創新產品、提升質量,更好地滿足人們對於優質住宅、創新型住宅的需求。





本文來源:中國證券報·中證網





新聞來源http://money.163.com/15/1202/07/B9QIUKTJ00254STO.html

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